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昆山律师事务所 疫情期间房产建筑合同纠纷问题

作者： 昆山金牌律师孙磊 来源： www.ksslls.com 日期：2020-4-3 11:09:31人气：572
　　昆山律师事务所律师：当前因疫情防控，房屋买卖合同，建筑工程等房地产类合同的一方当事人无法按时履约成为常见问题，那么疫情期间房产建筑合同纠纷问题应该怎么办呢？昆山律师事务所律师总结如下：


　　(一) 房屋买卖合同纠纷
　　疫情防控形势下，房屋买卖合同的履行可能出现以下障碍，造成合同一方当事人提起诉讼。

　　一 、是对于因疫情导致的买受人付款迟延，出卖人因无法依约及时获得房屋对价而诉请买受人承担违约责任，买受人以疫情属于不可抗力为由抗辩免于承担责任。疫情的发生可能对买受人的现场支付款项、支付房款的能力造成影响，进而导致按照付款进度应当支付的金额延期支付。

　　二、是疫情对网签、贷款等流程产生阻碍，导致当事人无法依约完成房屋买卖交易的，一方当事人以对方不履行办理网签、贷款等手续的义务诉请承担违约责任，另一方以不可抗力抗辩免于承担责任。

　　昆山房产纠纷律师：在房屋买卖合同纠纷中，对于出卖人因买受人迟延付款要求买受人承担违约责任的案型，应当区分看待疫情对买受人付款行为造成的影响。一是疫情通过影响买受人的付款方式导致付款迟延的，我们认为，原则上不应当免除买受人的迟延付款责任。随着科技的发展，支付方式日益丰富、便利，付款义务的履行并不需要双方当事人到场，故除非买受人受疫情影响入院治疗，否则即使被隔离，亦不妨碍其付款义务的履行，买受人主张受疫情影响要求免除迟延付款责任的，不应当予以支持。但双方当事人在合同中对付款方式有当面交接等特别约定的除外。二是疫情通过影响买受人的付款能力导致付款迟延的，我们认为，一般也不应当作为免责的事由。

　　对于因无法办理网签、贷款等手续，一方要求另一方承担迟延履行的违约责任的案型，另一方依据不可抗力主张免责的，应当予以支持。因为网签、贷款、产权转移登记、交付房屋等手续的办理需要双方当事人到场，故如当事人因受疫情影响无法及时到场办理上述手续，有权要求免除迟延履行的违约责任。目前北京市亦发布公积金贷款政策允许针对缴存职工个人的延后放款。

　　昆山律师事务所律师提醒你需注意的是，第一，当事人应属于客观上无法到场。如被要求隔离或处在交通管制区域无法返回合同履行地，因而无法按期履行合同的，才能够主张免除违约责任;如仅因担心被传染而拒绝到场履行合同义务，则不能免除其迟延履行的违约责任。第二，双方之后有继续履行合同的义务。在相关影响因素消除后的合理期间内，办理手续的客观条件恢复，则双方当事人均有义务继续履行合同，否则亦应当依据合同约定及法律规定承担违约责任。
 

　　(二) 房屋租赁合同纠纷
　　疫情发生后，房屋租赁合同履行中受到影响显著的为商铺的承租人、长租公寓的承租人和厂房写字楼的承租人。由于各地对疫情的防控，商业、服务业大量闭店停业，造成商铺的承租人处于停业状态，厂房写字楼处于停止生产和停止办公状态，故承租人诉请出租人减免疫情期间发生的租金。长租公寓的承租人则面临着地区间流动暂停导致的无法回到租住地，或者自疫区返回小区时被隔离等，承租人此时会诉诸出租人退还房屋空置期间的租金。

　　昆山房产纠纷律师：对于房屋租赁合同纠纷中承租人减免租金的诉讼请求能否得到支持，首先，应当考察双方签订的房屋租赁合同中是否有对疫情等情形发生时免除租金的约定，如有明确约定，则支持承租人免除停业、空置期间租金的请求。

　　其次，考量疫情对承租人造成的停止营业和停止使用是否无法克服。一、是商铺租赁。如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此对于以上的经营障碍，不应当认定为无法克服的情况。但如属于受到疫情冲击较大的行业，例如农贸市场内的商铺，则可能面临长期关闭等待检验或永久性关闭的风险，此时应当考虑因疫情影响免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情时期减免中小微企业房租的措施已经出台，可为该类租赁租金问题的处理提供一定的参考。

　　二、是住宅租赁。承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的损失，继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平，承租人要求减免租金的，一般不予支持。三、是厂房及写字楼租赁。虽然因疫情影响各地相继发布通知推迟复工时间，但基本系将原春节假期延长一至两周，并不会对承租人的生产、经营造成实质性的影响，故承租人要求减免租金的，一般不予支持。但承租人有证据证明确因疫情导致停工、停产较长时间的，可以结合停工时间、停工损失及租金标准等因素，由法院酌情确定是否应当减免停工期间的房屋租金。

　　再次，租金减免的数额。当前，合同法对租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接规定，因此考虑适用合同法总则的公平原则进行处理。合同法第五条公平原则中规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”我们认为，对租金减免数额的裁量需要把握以下原则：一是衡量双方在疫情期间，保持租赁关系情况下各自的损益情况，如出现承租人亏损明显大于出租人，则应当降低承租人应当支付的租金数额;二是损益情况的判断应当参照同地区、同行业在特定时期的总体状况，以承租人举证证明的经营状况在行业平均值以上或以下，酌情判定应当减免的租金数额。同时，也应当鼓励在当前情形下，出租人、承租人双方能够秉持公平原则和诚实信用原则对承租人应当支付的租金数额进行积极的协商，以减少各方的损失数额，保持租赁关系的稳定和源头上化解矛盾纠纷。

　　综上，对于承租人的租金减免诉求，首先应当考察租赁合同中是否有对于疫情情形的约定，有约定则从约定;如无约定，则继续考察疫情对承租人造成的停止营业、无法使用是否无法克服;如可以克服，则承租人的租金减免诉求不应得到支持，如不能克服，则属于减免的范畴，具体的租金减免数额应当根据公平原则加以确定。

　　(三) 建设工程施工合同纠纷
　　在房地产各行业中，建设工程是受此次疫情冲击较为显著的行业，突出表现为：由于施工人员具有地域流动性、施工现场人员较为聚集，因此各地区均针对建设工程施工采取了短期内叫停的防控措施。在政策影响下，建设工程合同的承包人面临无法施工作业导致的竣工延误，另可能叠加停工期间的设备材料损失，产生的连锁效应是开发商可能向买受人逾期交房。发包人要求追究承包人逾期竣工的违约责任，承包人在诉讼中则以不可抗力进行抗辩。

　　昆山建筑工程律师：建设工程施工合同纠纷中，关于发包人的诉求能否得到支持，首先，建设工程施工合同中，对因疫情等情形造成工期延误的责任有约定的，应当遵循约定，分配双方的损失。

　　其次，对于合同中无约定的，应当具体地考察疫情造成的影响是否可以克服。疫情对建设工程的影响为施工过程的停止，对于连续进行的施工过程而言，停止施工将导致整体工期的推迟，因此通常可认为是不能克服的情况。但是，也应当考虑地区政策、工程工期、原料来源等因素对工期推迟造成的实际影响。例如在不同地区，疫情防控政策规定的不同停工期限对于同样工期的工程如期竣工的影响是不同的;在同一地区、同样长度的停工期限的情况下，建设工程施工合同的履行期限长于装饰装修合同的履行期限，二者受疫情影响的程度也是不同的，因此合同的履行期限也是确定疫情影响能否被克服的因素。

　　对此，昆山建设工程律师认为，应当进行全面的考量，综合判断疫情对建设工程施工合同履行造成的影响是否可以克服，合理分配双方的工程逾期竣工损失。
 

　　法律知识补充：房地产合同履行中时效和期间问题的认定

　　针对实体法中的诉讼时效中止问题，我们认为，首先，对民法总则第一百九十四条中的不可抗力，应当结合第一百八十条的定义予以理解。但需要注意对不能克服要件，需要考察疫情发生和当事人无法行使请求权之间的关系，而不再考察对合同实际履行造成的影响。其次，对于诉讼时效的重新计算，应当准确把握“中止原因消除之日”的认定，从当事人和诉讼流程两个角度进行考察：一是当事人自身是否恢复健康，是否能够进行诉讼活动;二是诉讼流程中是否已经消除因疫情防控造成的障碍，当事人能否在到达法院后顺利提起诉讼。

　　而对于撤销权除斥期间的经过，首先，当事人可以通过邮寄、在线等方式先行向法院寄送起诉材料，并保存回执作为请求法院撤销合同的凭证;其次，法院亦保留邮寄接收渠道，提供更为便捷的在线立案方式，以保证当事人的期间利益。因此，对于认定疫情是否造成诉讼时效中止，需要结合民法总则的规定予以考察;而对于撤销权除斥期间的经过，则应当更多从程序上为当事人提供诉讼便利。
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